Importante: Reglamentación del régimen de registración de los contratos de locación. RG AFIP 4933/2021.
23-02-2021 - Se publicó en el BoletÃn Oficial la Resolución General AFIP 4933/2021, por medio del cual se reglamenta el régimen de registración de los contratos de locación establecido en la Ley 27.551.
La Resolución fundamentalmente viene a reglamentar lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley 27.551 que dice lo siguiente: “Art. 16 - Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”
En función de ello describiremos seguidamente los aspectos más relevantes de la Resolución que implementa el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles”, en adelante “RELI”.
(i) Contratos alcanzados por el RELI. Quedan alcanzados por el RELI los siguientes contratos:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de “góndolas”1.
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
(ii) Sujetos obligados a registrar los contratos en RELI. Exclusiones.
Están obligados a efectuar la registración ante el RELI, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados. Si los inmuebles pertenecen a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las sociedades del estado y/o las empresas estatales y los bancos públicos, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
(iii) Intervención de intermediarios.
Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios2, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
La registración efectuada en estas condiciones implicará:
a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores.
b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.
Es decir, la obligación de registrar los contratos está en cabeza de los locadores o arrendadores, para los intermediarios el registro es facultativo y en el caso que lo hagan liberan de esa obligación a los locadores o arrendadores.
1 Se entiende por góndolas a todo espacio físico, mueble, estantería, en los que se ofrecen productos de similares características, incluidos las puntas de góndola. No se incluyen los congeladores exclusivos, islas de exhibición y los exhibidores contiguos a la línea de caja. Asimismo, se hacen extensivas las disposiciones referidas a góndolas a las locaciones virtuales que posean los sujetos obligados por la presente ley de forma directa o indirecta, como por ejemplo su página web, aplicación móvil, tiendas de comercio electrónico o similares.
(iv) Procedimiento y plazos para la registración.
Para registrar los contratos, los sujetos obligados deberán ingresar a través del sitio web de la AFIP al servicio “RELI-contribuyente” con clave fiscal habilitada con nivel de seguridad 3 como mínimo. Una vez efectuada la registración, el sistema emitirá un acuse de recibo con un código verificador que se informará en el domicilio electrónico del contribuyente.
Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los quince (15) días corridos posteriores a su celebración. Las modificaciones que se realicen a los contratos que ya se hubieran registrado también deberán ser informadas dentro del plazo de quince (15) días de producidas.
(v) Declaración voluntaria para locatarios o arrendatarios.
En virtud de lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley 27.551, los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios podrán informar el contrato celebrado a la AFIP. A tal fin deberán hacerlo a través del sitio web de la AFIP en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, y podrán ejercer esta facultad hasta el plazo máximo de seis (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
En este punto se faculta a los locatarios o arrendatarios a “informar” a la AFIP el contrato celebrado. Se trata de una opción facultativa para el locatario, ya que no está obligado a “registrar” el contrato sino solo a “informar” su existencia y que, incluso, podría ejercerla hasta seis (6) meses posteriores a la finalización del contrato en cuestión. No parece razonable la facultad otorgada a los locatarios para “informar” retroactivamente la existencia de un contrato de locación que pudiera estar ya finalizado al momento de efectuar la declaración informativa.
(vi) Comunicaciones judiciales.
Para las situaciones contempladas en el segundo párrafo del artículo 16 de la Ley 27.551, la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a la AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.
Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.
(vii) Disposiciones generales – Vigencia – Plazo excepcional.
- Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
-Los datos ingresados a través del presente régimen revisten el carácter de declaración jurada en los términos previstos en la ley de procedimiento tributario. La falta de cumplimiento a las obligaciones establecidas en este nuevo régimen puede dar lugar a la aplicación de sanciones por parte de la AFIP.
- Para el caso de los contratos agrícolas, el cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA).
Las disposiciones de esta Resolución entrarán en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos alcanzados por esta Resolución que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021, así como aquellos que se celebren a partir del 18 de febrero de 2021 hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.
Pablo Daniel Cirilli
Estudio Moltedo
Estudio Moltedo
